Na splátku máte. Na začátek zatím ne

Představte si, že najdete byt, ve kterém se opravdu vidíte. Má dobrou dispozici, do práce to není daleko a konečně byste měli něco svého. Pak ale přijde propočet financování a s ním částka, kterou máte zaplatit ze svého. Nadšení vystřídá otázka: Kde máme tolik peněz vzít?

Zvlášť při placení nájmu není jednoduché takovou sumu odkládat. Samotný nedostatek úspor ale ještě neříká, zda je pro vás hypotéka dosažitelná.

Nejprve je potřeba posoudit dvě věci: jak můžete vyřešit chybějící vlastní zdroje a zda váš rozpočet nové bydlení dlouhodobě unese. Obojí musí dávat smysl současně.

Kolik vlastních peněz banka obvykle požaduje?

U hypoték na vlastní bydlení je standardní horní hranice úvěru 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. U žadatelů mladších 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, může dosáhnout až 90 %. Tento poměr se označuje zkratkou LTV. Na maximální výši úvěru ovšem nevzniká automatický nárok.

U bytu za 5 milionů korun, který banka ocení na stejnou částku, to orientačně znamená:

• Při 80% financování potřebujete 1 milion korun z jiných zdrojů.

• Při 90% financování potřebujete 500 tisíc korun.

Pozor na slovíčko „hodnota“. Rozhodující je ocenění, které přijme banka, a to nemusí odpovídat kupní ceně. Pokud vyjde níže, budete při stejném LTV potřebovat více peněz.

Článek se zaměřuje na vlastní bydlení. U nemovitostí k pronájmu nebo při pořízení třetí a další obytné nemovitosti doporučuje ČNB od 1. dubna 2026 přísnější parametry: LTV 70 % a celkové zadlužení nejvýše ve výši sedminásobku čistého ročního příjmu.

Chybějící úspory může nahradit další nemovitost v zástavě

Jednou z možností je nabídnout bance vedle kupovaného bytu ještě další nemovitost. Může být vaše nebo například rodičů, pokud s tím souhlasí a banka ji přijme.

Banka pak při posuzování zajištění zohledňuje obě nemovitosti. Díky tomu může být možné hypotékou pokrýt i celou kupní cenu. Pořád přitom platí limit poměru úvěru k hodnotě zástav. Financování celé kupní ceny tedy nemusí znamenat 100% LTV. Možnost vyššího financování díky další zástavě uvádí například Česká spořitelna.

Tohle řešení ale nelze brát jako pouhý podpis navíc. Rodiče musí vědět, že při závažném nesplácení může být ohrožena i jejich nemovitost.

Další zástava nemusí zůstat u hypotéky po celou dobu. O její uvolnění lze později požádat, pokud zbývající zajištění bance stačí. Vyvázání však není automatické: záleží na zůstatku úvěru, hodnotě nemovitosti a souhlasu banky. Konkrétní podmínky je proto dobré řešit už před podpisem.

Modelový příběh: Byt našli, půl milionu jim chybělo

Příklad je smyšlený a slouží k vysvětlení principu financování.

Lucie a Martin žijí v nájmu a chtějí vlastní byt. Oběma je 32 let. Mají stabilní příjmy a menší rezervu, kterou si chtějí nechat pro nečekané výdaje. Vyhlédnutý byt stojí 5 milionů korun a stejně vychází i jeho bankovní ocenění.

Při 90% hypotéce jim na kupní cenu chybí 500 tisíc korun. Martinovi rodiče takovou hotovost nemají, vlastní ale nezatížený byt a jsou ochotní zvážit jeho zastavení.

Pokud by banka přijala obě nemovitosti v celkové hodnotě 8 milionů korun, úvěr 5 milionů by představoval LTV 62,5 %. Z pohledu tohoto ukazatele by tak bylo možné pokrýt celou kupní cenu.

Tím ale propočet nekončí. Ještě je potřeba ověřit příjmy a výdaje páru, přijatelnost zástav i podmínky konkrétní banky. S rodiči je potřeba probrat rizika a možnosti pozdějšího uvolnění jejich bytu. Teprve potom by dávalo smysl rozhodnout, zda je tato cesta vhodná pro všechny.

Pomoc rodiny nemusí znamenat zastavení bytu

Další možností je finanční dar. Vlastní zdroje totiž nemusí pocházet jen z peněz, které jste postupně naspořili z výplaty. Mohou zahrnovat například dar od rodičů, dědictví nebo prostředky z prodeje majetku. S bankou je potřeba ověřit, jak jejich původ doložit.

Důležité je jedno: otevřeně si říct, jestli jde skutečně o dar, nebo o peníze, které bude rodina chtít zpět.

Pokud je máte vracet, počítejte s nimi jako s dalším závazkem a při posuzování financování ho nezatajujte. I bezúročná rodinná půjčka může rozpočet zatížit, když se její splácení potká s hypotékou.

A co si chybějící peníze půjčit?

Vzít si spotřebitelský úvěr a doplnit jím chybějící část kupní ceny může na první pohled působit jednoduše. Jenže další půjčkou zároveň zvýšíte své zadlužení a měsíční výdaje.

Banka při schvalování hypotéky posuzuje také stávající úvěry, další závazky a platební historii. Nová půjčka proto může snížit částku, kterou vám bude ochotná půjčit, nebo schválení zkomplikovat.

Půjčku na dofinancování proto nesjednávejte předem bez posouzení celého řešení. Totéž platí, pokud uvažujete o úvěru ze stavebního spoření. Je potřeba ověřit účel, podmínky obou úvěrů i to, zda banka takovou kombinaci přijme.

Rozhodující není jen možnost úvěry získat. Podstatné je, jak se vám budou společně splácet.

Bez naspořené akontace někdy ano. Bez rezervy raději ne

I když se podaří financovat celou kupní cenu, při stěhování se mohou objevit další výdaje. Stěhováci, vybavení, drobné opravy nebo náklady spojené s převodem nemovitosti. Některé platby navíc přicházejí dříve, než lze čerpat hypotéku.

Proto je důležité dopředu vědět, z čeho zaplatíte jednotlivé kroky koupě a co vám potom zůstane.

Položte si jednoduchou otázku: Kdyby po nastěhování přišel nečekaný výdaj nebo dočasně klesl příjem, zvládneme to bez další půjčky?

Pokud je odpověď ne, může být rozumnější hledat levnější nemovitost nebo si na přípravu dopřát více času. Vlastní bydlení má přinést také pocit jistoty.

Začněte propočtem ještě před rezervací nemovitosti

Nejlepší chvíle pro první konzultaci je ještě předtím, než podepíšete rezervační smlouvu a zavážete se k platbě.

Na schůzku si připravte přehled příjmů, pravidelných výdajů, současných půjček a dostupných úspor. Pokud připadá v úvahu pomoc rodiny nebo další nemovitost do zástavy, zahrneme do úvah i tuto možnost.

V Benefitu s vámi projdeme, jaké řešení může připadat v úvahu a co bude potřeba ověřit u banky. Někdy se ukáže, že je vlastní bydlení blíž, než jste čekali. Jindy dává větší smysl nejprve vytvořit rezervu a připravit si lepší výchozí pozici.

Nemáte naspořeno a chcete vědět, jaké máte možnosti? Domluvte si nezávaznou konzultaci. Společně se podíváme na vaši situaci a další kroky.

Použité zdroje

• Česká národní banka: LTV – Neberu si příliš vysoký úvěr?

• Česká národní banka: Doporučení přísnějších limitů pro investiční hypotéky

• Česká spořitelna: Hypotéka – možnost financování s další zástavou

• Česká spořitelna: Zástava další nemovitosti na hypotéku

• Česká spořitelna: Podmínky hypotéky – co banka posuzuje

• Partners Banka: Vlastní zdroje hypotéky

Zdroje ověřeny k 16. září 2026. Schválení a konkrétní podmínky úvěru vždy závisí na individuálním posouzení bankou.