Nová sazba se nemusí změnit každému stejně

Několik let splácíte stejnou částku a s hypotékou v rozpočtu počítáte. S koncem fixace ale přichází nová sazba. Pokud je vyšší než dosavadní, při stejném zůstatku úvěru a zbývající splatnosti vzroste i měsíční splátka.

ČBA Hypomonitor uvádí za září 2026 průměrnou sazbu u hypoték refinancovaných z jiné banky 5,05 % ročně. Meziročně byla o 0,55 procentního bodu vyšší. Jde o průměr skutečně sjednaných úvěrů, nikoli o nabídku pro každého klienta. [1]

Pro domácnost, která dosud splácela s výrazně nižším úrokem, může být změna citelná. Pokud naopak končí fixace s vyšší sazbou, nová nabídka může přinést úlevu. Rozhodující je porovnání s vaší současnou smlouvou.

Na porovnání si nechte čas

Doporučuji vrátit se k hypotéce přibližně půl roku před koncem fixace. Získáte čas na nabídky i případné vyřízení nového úvěru. Jestli vám zbývá méně času, začněte tím, že si ověříte přesný termín a oslovíte svou banku.

Připravte si úvěrovou smlouvu, aktuální zůstatek a zbývající dobu splácení. K tomu si napište, kolik dnes domácnosti zůstává po zaplacení běžných výdajů. Nabídku nové sazby si nechte propočítat také do konkrétní měsíční splátky.

Zůstat u banky nebo přejít jinam

Když pokračujete u stejné banky s nově sjednanou sazbou na další období, mluvíme o refixaci. Při refinancování do jiné banky se původní hypotéka splatí novým úvěrem.

Změna banky vyžaduje schválení nového úvěru. Banka posoudí vaši schopnost splácet i zajištění nemovitostí; rozsah požadovaných podkladů se může lišit. Převod proto nepovažujte za automatický, zvlášť pokud se vám od sjednání původní hypotéky změnily příjmy nebo přibyly jiné dluhy. [2]

Konkurenční nabídku můžete probrat i se současnou bankou. Pokud vám nabídne srovnatelné podmínky a její služby vám vyhovují, může dávat smysl zůstat.

Kolik může udělat změna sazby

Představme si hypotéku, u které v okamžiku změny sazby zbývá splatit 3 000 000 Kč během 20 let. Při pravidelných měsíčních anuitních splátkách, které zahrnují úrok i splácení dluhu, vychází tento model:

Přechod z 2,5 % na 5 % by v tomto modelu zvýšil měsíční splátku přibližně o 3 902 Kč. To je částka, pro kterou by bylo potřeba najít místo v rodinném rozpočtu.

Vlastní modelový výpočet, zaokrouhlený na celé koruny. Sazby slouží k vysvětlení principu a nejsou nabídkou konkrétní banky. Výpočet nezahrnuje pojištění ani poplatky. Při další změně sazby se splátka může znovu změnit.

Porovnávejte nabídky při stejném zadání

Nabídky si nejprve nechte spočítat na stejný zůstatek úvěru, stejnou zbývající splatnost a stejnou délku fixace. Jinak se může stát, že nižší splátka vznikne hlavně prodloužením splácení.

Vedle úroku sledujte RPSN, tedy roční procentní sazbu nákladů. Ta zachycuje i další náklady spojené s úvěrem a pomáhá s porovnáním jeho ceny. [3] V konkrétní nabídce si ověřte také:

• Zda je sazba podmíněná účtem, pojištěním nebo jinou službou a kolik za ni zaplatíte.

• Jaké náklady vzniknou za odhad, vyřízení úvěru nebo změny zástavního práva v katastru.

• Jaké jsou podmínky mimořádných splátek a dalších změn úvěru.

U pojištění posuzujte také jeho rozsah a to, zda ho potřebujete. Sleva na sazbě sama o sobě neříká, jestli je pro vás celý balíček výhodný.

Pohlídejte si termín splacení původní hypotéky

U spotřebitelského úvěru na bydlení zákon umožňuje splacení bez náhrady nákladů za předčasné splacení do tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou sazbu postupem podle § 102 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru. Konkrétní datum si nechte potvrdit od banky. [4]

Při odchodu v průběhu fixace může banka náhradu požadovat, pokud se na vaši situaci nevztahuje některá ze zákonných výjimek. Před rozhodnutím si proto vyžádejte vyčíslení dluhu a případných nákladů. Ani splacení bez této náhrady neznamená, že bude celý převod hypotéky bez dalších výdajů.

Délku fixace vybírejte podle vlastních plánů

Kratší fixace znamená, že budete novou sazbu řešit dříve. Ta může být nižší i vyšší. Delší fixace vám na delší dobu zajistí sjednanou sazbu, ale při případném poklesu tržních sazeb se váš úrok automaticky nesníží. [5]

Za rozumné považuji vybírat podle toho, jakou nejistotu unese váš rozpočet. Zohledněte také plánovaný prodej nemovitosti nebo větší mimořádnou splátku. S budoucím poklesem sazeb bych při plánování rodinných výdajů nepočítal jako s jistotou.

Když nová splátka příliš zatíží rozpočet

Pokud vám propočet nevychází, ozvěte se bance ještě před vznikem potíží se splácením. Lze se ptát například na úpravu splátkového kalendáře. Banka však žádosti nemusí vyhovět a řešení posuzuje individuálně. [6]

Prodloužení splatnosti může snížit měsíční splátku. Při stejné kladné úrokové sazbě po celou dobu splácení ale zároveň zvýší celkově zaplacené úroky. Proto si nechte ukázat obě čísla, měsíční splátku i celkové úroky.

Máte-li úspory, můžete propočítat i částečné splacení dluhu. Doporučuji přitom zachovat rezervu na nečekané výdaje. Nižší dluh pomůže, ale rozpočet musí zvládnout také opravu auta nebo dočasný výpadek příjmu.

Zjistěte své možnosti včas

Končí vám fixace a chcete vědět, co bude nová nabídka znamenat pro váš rozpočet? Domluvte si konzultaci v Benefitu. Společně projdeme podmínky vaší hypotéky, porovnáme dostupné možnosti a propočítáme jejich dopad na splátku.

Použité zdroje

[1] Česká bankovní asociace – ČBA Hypomonitor za září 2026 Zveřejněno 14. 10. 2026. Sazby skutečně sjednaných hypoték a refinancování.

[2] Česká spořitelna – Co dělat, když vám končí fixace hypotéky Postup refinancování, posouzení bankou a související náklady.

[3] Česká národní banka – Co je ukazatel RPSN Význam RPSN při porovnávání úvěrových nabídek.

[4] Česká národní banka – Spotřebitelský úvěr Pravidla předčasného splacení a zákonné výjimky z náhrady nákladů.

[5] MONETA Money Bank – Jaká je doba fixace u hypotéky Princip kratší a delší fixace a nejistota budoucí sazby.

[6] Komerční banka – Snížení a odložení splátek Individuální posuzování žádostí o změnu splácení.

Zdroje ověřeny k 1. listopadu 2026. Modelový propočet je vlastní výpočet měsíční anuity při uvedené jistině, sazbě a zbývající splatnosti. Článek se vztahuje ke spotřebitelským hypotékám na bydlení; konkrétní podmínky a schválení úvěru závisejí na posouzení bankou.